建設・不動産

建設業界 概要

日本の建設投資額はGDPの約10%を占め、現在は50兆円の規模があります。また民間建設投資と政府建設投資はおおむね6:4の比率であり、政府建設投資である公共投資の影響を大きく受ける業界です。建設業の許可業者数は全国で約47万社あり、就業者数約500万人の一大産業です。土木・建築業界は、施主から直接発注を受け、建設工事の総合的な企画、指導、調整を行う元請(総合建設業者:ゼネコン)を頂点とし、さらにゼネコンから専門領域毎に工事が下請け会社に発注され、その孫請け会社に発注される重層下請け(ピラミッド)構造になっています。
ゼネコンの中でも年間完成工事高が1兆円クラスの鹿島建設、清水建設、大林組、大成建設、竹中工務店は「スーパーゼネコン」と呼ばれています。スーパーゼネコンは施工工事の営業、設計部門、エンジニアリング部門および建設技術の研究開発部門を持つなど、業界の主導的役割を果たす存在です。
また一般建設土木工事業界としては、基礎工事、地中工事、外壁防水工事、内装工事など特定の工事領域に強みを持ち、主に元請であるゼネコンから1次下請(サブコン)として発注を受ける企業が属します。また、地方に基盤を持ち、特定の専門領域に特化せず幅広く建築、工事を請け負う企業も存在します。
1990年代前半には建設投資総額は80兆円に上っていましたが、2010年に50兆円を切る水準にまで低下しています。直近10年で見ると、震災前までは、土木を中心とした政府建設投資が大きく減少していました。
政府建設投資は、公共工事など国の政策に依存しており、昨今の財政逼迫状況を反映し、長期的には大幅な拡大は期待し難い見通しです。

不動産業界 概要

当業界の収益はオフィスビルを中心とした賃貸収入と、マンションを中心とした分譲収入を中心に成立しています。賃貸事業は、投下資金の回収に長期間を要する半面、テナントを確保すれば毎年安定的な賃料収入が見込まれます。他方、分譲事業は資金回収が早いが、市況の影響を受けやすく好不況の波が激しい特徴があります。建築着工床面積は、バブル崩壊以降下落を続け、特に金融危機が発生した2008年は激しく落ち込みましたが、緩やかに回復をしています。
また、地価は2008年をピークにマイナス局面に入りましたが、住宅分譲の事業環境は改善がみられ、下げ止まり感がでてきています。また、オフィスビル等の空室率も回復傾向にあります。

展望・課題

ゼネコンにおいては、土木工事が中心の政府建設投資の比率は減少傾向が続いており、各社とも脱土木を志向、また国内新規建設投資の減少を維持修繕や海外工事で補うなどの動きもみられます。
維持・補修・改修など建築物の寿命を延ばす「新建設市場」が注目されており、維持修繕工事の比率は全体の20%を占める水準にまで高まっており、新建設市場への対応を重視するゼネコンもあります。
また、海外市場に積極的に進出する企業も見られます。建設投資全体に占める海外工事比率は5~8%程度と、その比率は依然として小さいものの、一部には企業の受注総額に占める海外比率が3割程度に達する企業も見られるなど、中長期的にはゼネコンにとって海外市場の重要性は高まる方向にあります。
一般建築土木工事業では、特定の工事領域に強みをもつ「専門特化系」と、特定地域に地盤を持ち、総合的に工事を請け負う「地域特化系」、最終発注者である鉄道会社やメーカーなどの傘下に入っている「系列系」の大きく3タイプに分かれます。
市場が縮小する中、競争環境は厳しさを増しています。国内のマンション工事などの民間需要の縮小、公共工事の減少、サブプライムローンによる金融引き締め、建設資材の高騰などにより、今後も市場の縮小・競争激化は更に進展することが予想されます。
業界各社は収益性の低さが課題の一つとなっています。利益率の高い公共工事が中長期的に減少していく中、特定の技術に特化するなど、各社はビジネスモデルの転換を迫られています。

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