本稿は、2020年に公表した「住宅着工の中期見通し」における種々の予測値を、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」等の最新のデータをもとに改訂したものである。景気のサイクルや金利の変動といった短期的な要因を捨象し、人口動態と住宅の建て替え需要の動向という中長期的な要因に重きを置いて予測を行っている点に特徴がある。
現在、日本の住宅着工は、振れを伴いながらも趨勢的に減少を続けている。この間、日本全体の住宅の総量である住宅ストックは増加しているが、同時に居住世帯のいない住宅（空き家）も増えており、住宅ストックに占める空き家の比率（空き家率）は2023年時点で14.4%まで高まっている。
今なお日本の世帯数は増加を続けているが、今後、総人口の減少ペースが加速していく中で、世帯数も2030年代前半をピークに減少に転じるとみられている。また、建て替え需要についても、平均寿命の延びや住宅の質の向上が進む中で、既存住宅の活用が進んでおり、住宅が空き家となったり、取り壊されたりするまでの年数が長期化している。
このため、今後も住宅着工は減少基調が継続する見通しである。既存住宅の利用年数が過去の平均的なペースで伸びていくと仮定したベースラインケースでは、住宅着工は2024年の79.2万戸から2030年には73.5万戸、40年には44.2万戸、50年には34.4万戸と減少していく見込みである。
その間、住宅ストックも2030年代前半をピークに減少に転じる見通しだが、空き家については増加が続き、空き家率は地方圏を中心に上昇傾向が継続すると見込まれる。三大都市圏を中心に老朽化した住宅の取り壊しや建て替えがある程度は進むことで急上昇は避けられるものの、2050年に空き家率は18.9%、三大都市圏以外の地方圏に限れば24.2%まで高まる可能性がある。
日本の住宅ストックは「数」の面では過剰感が強いものの、「質」の面では依然として改善の余地も残されている。居住面積の狭さや住宅の耐震化、省エネ性能の向上、災害時の被害拡大につながるリスクを高める木造密集地域の解消など住宅の質を巡る課題は少なくない。住宅の質を改善することは、住宅着工の減少による経済への悪影響を緩和するとともに、空き家の増加による倒壊の危険性の高まりといった社会的なリスクを抑制することにも寄与するため、政府には高品質な住宅の購入やリフォームの実施を後押しするような政策を推進していくことが求められるだろう。

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住宅着工とストックの中期見通し～住宅着工は2050年に足元の半分以下の30万戸台まで減少～

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